יום חמישי, 21 באוגוסט 2014

לקראת פשיטות רגל נוספות? צניחה של 29% במכירת דירות ברבעון השני - הנתון הנמוך ביותר מאז המחאה החברתית

ביזפורטל: שוק הנדל"ן נמצא בקיפאון עמוק: לפי סקירת הנדל"ן למגורים של משרד האוצר שפורסמה היום,
ברבעון השני של 2014 נרכשו כ-22 אלפי דירות, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם ושל 29% בהשוואה לרמת השיא בתקופה המקבילה אשתקד (32.2 אלף דירות). בכך הגיע סך העסקאות לרמתו הנמוכה ביותר מאז השפל שנרשם ברבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. הירידה החדה במספר העסקאות נובעת לפי האוצר מההכרזה על הכוונה להחיל מע"מ אפס על רכישת "דירה ראשונה". החלטה זו מצאה ביטוי בין היתר בירידה חדה במיוחד ברכישת דירות חדשות, בפרט ע"י זוגות צעירים, אף כי השפעתה ניכרת גם בפלח השוק של דירות יד שניה. יצויין כי בסגמנטים האחרים של השוק, משפרי הדיור והמשקיעים, אף שגם הם רשמו ירידות חדות, סך הרכישות שלהם ברבעון השני השנה עדיין גבוה ב-41% וב-14%, בהתאמה בהשוואה לרבעון האחרון של 2011.


אזור חדרה בולט עם צניחה של כ-42% בעסקאות, באזור המרכז נרשמה ירידה של כ-30% ובאזור תל אביב ירידה של כ-32%

לכתבה המלאה בביזפורטל...

יום רביעי, 20 באוגוסט 2014

ביזפורטל: סכנה ממשית לשוק הנדל"ן: "צ.לנדאו - לא החברה האחרונה שתקרוס"

כך אמר מנכ"ל BdiCoface: "הסיכון גבוה יותר בקרב חברות הביצוע שהם היחידות שלא נהנו מעליית מחירי הדירות"
קריסת חברת צ.לנדאו היא תוצאה של מצוקת חלק מהקבלנים כתוצאה מהקיפאון בשוק בחודשים האחרונים, מאז ההכרזה על חוק מע"מ 0", כך אומר אייל ינאי, מנכ"ל משותף בחברת המידע העסקי BdiCoface.
לדברי ינאי, "מדובר בעיקר בקבלנים שנכנסו לתקופה הזו ללא רזרבות מספיקות ועם
תזרים מזומנים בעייתי, כדאי לציין שמרבית הקבלנים צברו בשנתיים שקדמו לכך רזרבות עקב תוצאות עסקיות טובות יחסית ולכן לא צפוי 'גל' של קריסת חברות, בתנאי שהקיפאון בענף לא ימשך תקופה ארוכה. אך אם עד סוף השנה לא תחול התאוששות משמעותית ברכישת דירות, אז כנראה נראה עוד מצבים כאלו, צ. לנדאו היא לא חברת הבניה האחרונה שקורסת"
ינאי מדגיש עוד כי הסיכון גבוה יותר בקרב חברות הביצוע שהן היחידות שלא נהנו מעליית מחירי הדירות. בעוד שהיזמים והמדינה נהנו מגידול בהכנסות בשל עליית מחירי הדיור


לכתבה המלאה בביזפורטל...

יום שלישי, 19 באוגוסט 2014

הבועה מתפוצצת? קבלני ביצוע התחילו ליפול. אחרי א. דורי תורה של צ.לנדאו

חברת הנדל"ן צ.לנדאו תבקש הקפאת הליכים
פרסום ראשון: 70 מיליון שקל של חובות הביאו את החברה להגיש לביהמ"ש בקשה להקפאת הליכים, בתקווה שתממש נכסים ותתארגן מחדש. לפי הערכות עבר, שווי הפעילות של החברה בשנת 2013 עמד על 200-300 מיליון שקל. בעלי החברה: המשבר בענף הביא למצב הזה. האם חברות נוספות יפגעו?


האם בועת הנדל"ן מתפוצצת? אחרי שבשבועות האחרונים התרסקה מניית חברת דורי בנייה עקב סטייה בדו"חות הכספיים ולא נראה כי צפויה התאוששות קרובה, הבוקר (ג') נודע ל-ynet כי חברת צ. לנדאו קבלנות והנדסה בע"מ, שבבעלות משפחת לנדאו ואלון נתן, מתעתדת להגיש בקשה לבית המשפט להקפאת הליכים במטרה לארגן עצמה מחדש, וזאת לאור חובות של כ-70 מיליון שקל.

מטרת הבקשה היא לממש נכסים מול החובות ולסיים פרויקטים שבביצוע וביזמות, וכן למסור דירות לדיירים בפרויקטים אלו ולהיערך על מנת לתת כלים לנאמן שימונה להחזיר את חובות החברה ולמזער ללקוחות, ספקי וקבלני המשנה של החברה. יצוין כי צ. לנדאו ביקשה למנות בשיתוף את עו"ד חגי אולמן ואת עו"ד שולי גולדבלט כנאמני החברה.

לכתבה המלאה ב YNET

יום שני, 18 באוגוסט 2014

עו"ד דוד לוי - ארץ נעדרת: פטור ממע"מ לדירות: הקול קול לפיד הידיים ידי הקבלנים

עו"ד דוד לוי סוקר את הבועה
מן המפורסמות היא כי פוליטיקאי הנוטל תפקיד מיניסטריאלי אינו חייבלהיות איש מקצוע בתחום משרדו.
אובמה לא חייב להיות כלכלן כדי לנהל את כלכלת העולם וגם לא מומחה ליחסים בינלאומיים כדי לנהל את מדיניות החוץ של ארצות הברית. אבל,בשעה שפוליטיקאי שאינו איש מקצוע בתחום תפקידו
המיניסטריאלי אינו מאזין לעצות יועציו,התחום עליו הוא מופקד מצוי בסכנה.


לדאבון הלב צעדו של לפיד לביטול המע"מ על דירות עד לסך של 1,600,000 ₪ לא רק שהולך להקפיץ את מחירי הדירות בארץ בעשרות אחוזים ולהמשיך לנפח את בועת הנדל"ן אלא גם לסכן את יציבותה הכלכלית של מדינת ישראל.

חוקי הביקוש וההיצע בכלכלה הנם פשוטים ביותר ככל שהביקוש למוצר עולה המחיר עולה וככל שההיצע גדל המחיר יורד. כאשר לפיד מכריז על תוכנית לביטול מע"מ (דהיינו הוזלת הדירות החדשות ב18%) הרי שהוא מגדיל באופן מיידי את הביקוש ומקפיץ את מחירי הדירות. צעדו זה הינו בעל מסר הן לקונים והן למוכרים. לקונים הוא אומר תמתינו עכשיו ולאחר שאוריד את המע"מ רוצו לקנות.לקבלנים הוא אומר בשום אופן אל תורידו מחירים עכשיו.תהיו חזקים, תתאזרו בסבלנות ושמרו על מחירי דירות גבוהים ואני אדאג בקרוב להוריד את המע"מ ובאופן הזה הממשלה תממן הנחה של 18% לציבור-וכך הציבור יסתער על קניית דירות,הביקושים ימריאו שוב, ואיתם גם מחירי הדירות ו"אלוהים גדול".
                                                                                          
הדבר מזכיר לנו את הסיפור הידוע על העיר חלם אשר גשר עץ רעוע ניצב בה במרכזה מעל הנהר שחצה את העיר ורבים שחצו אותו מעדו ונפלו לנהר ונפצעו. נתכנסו פרנסי העיר לטכס עצה ולמצוא מזור לסבלם של התושבים ולאחר דיונים וויכוחים רבים הגיעו לכלל הסכמה. ראשית ערכו מגבית גדולה מכל תושבי העיר ואז שקדו על הקמת בית חולים משוכלל ומפואר שהוקם בדיוק ליד הגשר. וכך כל ביש מזל שצעד על הגשר ומעד ונחבל מיד חש לעזרתו צוות מיומן אשר הביאו לבית החולים ושם קיבל הניצול טיפול משובח ומסור.ככל שחלף הזמן ושיעור הנפגעים עלה, טפחו החלמאים לעצמם על שכמם וציינו בסיפוק איזו ברת מזל העיר חלם שנתברכה בפרנסי עיר ממולחים אשר ראו את הנולד והגיעו להחלטה נבונה שהצילה כל כך הרבה תושבים.

ולנמשל, משנת 2008-2012 עלו מחירי הדירות בארץ באופן ראלי ב-60%. מדד יוקר המחיה בתקופה זו עלה ביותר מ-30% משיעור עליית השכר הממוצע במשק. עלייה מטאורית זו במחירי הדירות הדירה את רגלם של הקונים ממשרדי המכירות של הקבלנים. נתכנסה מועצת הקבלנים לתכס עצה איך להמשיך את חגיגת עליית מחירי הדירות ולהימנע מהורדת מחירים המתבקשת נוכח הקטנת הביקוש ( שכן סכנת פשיטת רגל תמיד קיימת) והנה נמצא הפתרון. הקונים יקבלו סובסידיה מהממשלה וכך לא יהיה צורך להוריד מחירים והמחירים ימשיכו לדהור. תכנית זאת השתלבה היטב עם הקמת הממשלה החדשה בתחילת 2013 אשר בה ראה לפיד את הפתרון עין בעין עם הקבלנים.

כל מוכר דירה בשנתיים האחרונות יודע היטב כי שוק הדיור מצוי בקיפאון ויש קושי גדול למכור דירה. המחירים בפועל ירדו מתחילת 2013 ועד היום בשיעור ממוצע של 15% ולהלן רק מספר דוגמאות שהוצאנו מאתר רשות המסים המשקפים ירידת מחירים של דירות זהות שנמכרו בתחילת 2013 ולאחרונה. האתר מכיל דוגמאות אין ספור וכל אחד יכול לעיין בו:
                 
 כתובת        חדרים      שטח.    תאריך עסקה.  שנת בניה. המחיר (בש"ח).  שעור ירידת המחיר.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                
                                                              
1.ירושלים        4          100    12/02/2013    1960    2,350,000
רח' הארזים             
                  
1.1 ירושלים      4        100     26/05/2014     2012     2,000,000          14.8%-
 רח' הארזים
2.תל-אביב       3         83       17/02/2013     1999   2,400,000
רח' נחמני
2.1 תל אביב    3         92       24/06/2014     1937    2,042,150         14.9%-
רח' נחמני
3.כפר סבא      3         77     27/05/2013       1994    1,293,000
רח' תל חי
3.1 כפר סבא  3          70    03/03/2014        1970   1,050,000          18.7%-
רח' תל חי
4.בת-ים         3          66      21/05/2013      1970           1,100,000
רח' בלפור
4.1 בת-ים      3          68     07/04/2014      1972      950,000         13.6%-
רח' בלפור

עיננו הרואות, כי נכון להיום השוק מוריד את מחירי הדירות ואם יודיע השר לפיד
על ביטול תכניתו יצללו המחירים בהעדר כל עוגן לקבלנים. מאידך אם תינתן הסובסידיה
של ביטול המע"מ לציבור יהיה הדבר משול לאוקמול שניתן לחולה סרטן לא עלינו. במקום
שמחירי הדירות ירדו, בפועל הביקושים ימחקו את ירידות המחירים של השנתיים האחרונות (כ-15% בממוצע) והביקוש ההיסטרי, בעידוד הקבלנים שיקפיצו מחירים, יטפס עוד 18% למעלה (כי הקבלנים יודעים לעשות חשבון) כך שבסופו של יום סה"כ העלייה המצטברת תהיה של 33% במחירי הדירות.

הטוב הרע והמכוער
נכון להיום חרף הירידה במחירי הדירות בשנתיים האחרונות כמפורט לעיל, מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחודש ינואר 2013 ועד היום מצביע על עלייה של 11.4%. הכיצד זה? איך זה שהמדד מראה על עלייה כאשר מחירי הדירות בפועל יורדים? ובכן זאת לדעת,מדד מחירי הדיור מתבסס בעיקרו על מחירי הדירות המדווחים על ידי הקבלנים. בסוף 2012 דרש מנהל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לקבל מרשות המסים מסד נתוני מכירה מדויקים אשר יאפשרו לפרסם מדד אמת. בתגובה פוטר פרופ' יצחקי מתפקידו.(מצורף לינק)
. http://www.themarker.com/markets/1.519931
נכון להיום, הקבלנים עם לובי טוב וקצת עזרה מלפיד ומרשות המסים,ימשיכו לעבוד על כולנו,להזין את הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנתונים חלקיים. רשות המסים מצידה תמשיך להסתיר מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומהציבור נתוני אמת על ירידת מחירי הדירות וחגיגת עליית המחירים תמשיך עד שהבועה תתפוצץ ותוביל את הכלכלה הישראלית למיתון כלכלי וחמור שלא היה כאן מעולם.

הצעדים הנדרשים
לדעתנו הצנועה שר האוצר חייב להודיע על ביטול תכניתו לביטול המע"מ ורשות המסים חייבת מצידה לספק ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה את הנתונים הנדרשים לשקף את מחירי הדירות האמתיים והיורדים ואז יהיה אפשר לקנות כאן דירה ב30%-40% מתחת ל"מחיר הפיקציה" שמפרסמת כיום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחסותם של כל הנוגעים בדבר.

יום שבת, 16 באוגוסט 2014

מכתבים למערכת

כותב לנו הגולש הנאמן א' (קיצור של "אנונימי"):
יש שמאמינים שדירות ב 350 אלף בחדרה זה כבר לא יקרה.
דירות ב 400 אלף ביפו זה כבר לא יקרה.
דירות בבאר שבע ב 300 אלף זה חלומות באספמיה.
דירה בערד ובמצפה רימון ב 150 אלף לא יכול להיות.
אבל אלו המחירים שהיו ב 2007.
רבותיי בכל הארץ כל מחירי הדירות עלו פי 2 ויותר. לפחות פי 2.
אני בעצמי חיפשתי דירה בכל הארץ להשקעה ב2006 2007 ואלו היו המחירים.
מאילת עד נהריה, טבריה כולל ישובי יהודה ושומרון. את כל הארץ בדקתי לפני 7 שנים ואלו היו המחירים.
אם רק לפני 7 שנים דירה שהייתה גם אז הוצאה גדולה ביותר, עלתה מאז פי 2 ויותר, לגיטימי להאמין שמשהו משובש בכלכלה גרם לעליית מחירים מטורפת ולא הגיונית בעליל ביחס לשכר החודשי הממוצע שעלה בקצב המדד (כ-2.5% בשנה) מ 2007 (תוקן ע"י ש.ח).
הריבית והמשבר הכלכלי העולמי שהתחיל בארה"ב גרמו לכך.זה ידוע לכולם וזה נמשך כבר כל כך הרבה זמן, 7 שנים ארורות.
יתכן שבגלל הזמן שזה נמשך אנשים מאמינים שמה שעכשיו זאת המציאות והיא לא תשתנה.
ואם ישתנה אז אין סיכוי שזה יחזור לרמה כל כך נמוכה של אז שזה נשמע דמיוני כיום. 
דירות בכמה מאות אלפי שקלים ולא בכמה מליוני שקלים.
אבל העתיד יכול להפתיע את כולנו. לטוב ולא לרע. למה לא לרע כפי שמזהירים אותנו מעליות נוספות?
כיוון שהמחירים כל כך גבוהים והם כבר לא יקפצו במכפלות כמו מאז 2007. פשוט מאוד.
רוב הסיכויים שמה שאנחנו עוברים עכשיו, אנחנו נעבור כחלק מתהליך שצריך לעבור כדי לחזור למחירים בשווי משקל אפשריים לכלל האוכלוסייה.
המחירים כבר לא יוכפלו ב מאות אחוזים וגם לא בעשרות אחוזים.
לחתום על התחייבויות של מליון שקלים לטווח ארוך זה לא דבר חכם. במיוחד אם גם לחתום על חצי מזה היה נחשב עד לא מזמן גבוה מדי. רק לפני 7 שנים.
יש לנו את האפשרות לא להיסחף ולקנא בבעלי האמצעים שמקוששים כסף מהורים וירושות.
יש לנו את האפשרות לחשוב בהגיון ולצפות מהצד במצעד האיוולת של הקונים היום.
יש לנו את היכולת לראות ולחשוב ולהתבונן ולא להילחץ. זאת יכולת וגם חובה, כשמדובר בהוצאה כל כך גבוה וחד פעמית בחיים.
אל תאמינו לשום דבר מלבד השכל הישר שצועק שאלו מחירים בלתי אפשריים.
מה גם שחלק גדול באוכלוסיה גם אם היה רוצה פשוט לא קונה כי לא יכול.
אותו חלק באוכלוסיה הוא בעל זכות הצבעה, זכות מחאה ברחובות ובעל זכות לדרוש קורת גג שהיא שנייה בחשיבותה לאחר מזון.
בעלי ההורים העוזרים בנדיבות והמתאבדים לקפוץ להלוואות ענק: חכו. קחו נשימה.
אל תקנו את המוצר היקר ביותר בחייכם שקונים לרוב פעם בחיים בקושי, מוצר שערכו קפץ ביותר מפי 2.
לא יתכן שמי שקנה במאמץ דירה עד 2007, היה מכפיל את המאמץ וקונה 2 דירות ויותר. 
כי זה מה שקרה למוצר היקר שנקרא דירה. מחירו האמיר לרמה לא שפויה ורק להט שמלובה מאופי ישראלי ובעלי עניין דוחף אותכם להיות חלק משרשרת המזון בתחום הנדל"ן ולקנות דירה שהיא למעשה 2 דירות יותר מזוג שקנה את אותו המוצר בדיוק רק לפני 7 שנים.בפחות מחצי מחיר!
אל תעשו דברים שיכולים להרוס חיים. 
חיים רק פעם אחת.

הערת המערכת:
השכר הממוצע עלה בערך בקצב המדד שזה כ 2.5% בשנה שזה כ 20% ב7 שנים. 
אך הרוב פה מחפשים דירה מעל הממוצע והשכר הממוצע של עשירונים 6-8 עלה יותר , נניח ב 30%-40 ב7 שנים. ולכן מחיר איזון כיום לדירות אלו הוא כ 30-40% יותר מ 2007, אבל יש את עלות המימון..

היום אנשים לא קונים  "למעשה 2 דירות" כי תשלומי הריבית נמוכים בהרבה לעומת 2007. וזה מה שדחף את המחירים, כי באותו החזר חודשי מקבלים משכנתא גדולה בהרבה, ואז גם היה אובר-שוט וגם ההחזר החודשי גדל. אך כשהריבית תעלה האנשים בהחלט ירגישו את נחת זרוע הריבית והמחיר המופקע.
הריבית תתחיל לעלות שנה הבאה, אך זה עדיין יהיה מינורי, עוד שנתיים+ של עליית ריבית בשילוב עם מיתון מעמיק, כבר יעשו את שלהם.


ובמקביל כתבה בדה-מרקר:

"אלקוסר מציע לישראלים ללמוד ממה שקרה לשוק הנדל"ן בספרד אחרי המשבר של 2008, לפני שהם משקיעים. "הבעיה עם משקיעים היא שבמקרים רבים האסטרטגיה שלהם היא למכור את הנכס מהר וברווח. זה היה נכון במשך תקופה ארוכה בספרד אבל זה כבר לא המצב. כיום יש היצע מאוד גדול של דירות ובתי נופש רק בגלל שבספרד חשבו שהמחירים לעולם לא יירדו. במשך שנים המחירים לא ירדו וכולם חשבו שזו אמת אבסולוטית, אבל בסוף המחירים ירדו באכזריות", הוא אומר.

הדמיון בין ישראל לספרד לא נגמר רק בהנחה שהמחירים לא יירדו לעולם. לטענת אלקוסר, "אצלנו הממשלה נקטה פעולות כדי להוריד את המחירים, ויצרה מלאים עודפים שגרמו לשוק להתרסק. כיום יש מיליוני דירות לא מכורות בספרד. הממשלה שלכם מייצרת עכשיו תוכניות להורדת המחירים ובעוד שנה אתם תהיו עם עודפי דירות כמו בספרד". שאר המשתתפים נחרצים פחות לגבי העתיד מחירי הדיור בישראל. הם מסכימים שאי אפשר לדעת, אבל צריך להפסיק לחשוב שזה לא יקרה לעולם."

יום שני, 11 באוגוסט 2014

ביזפורטל: בועת הנדל"ן כבר כאן!

אלכס ז'בז'ינסקי: "בועת הנדל"ן כבר כאן! סטנלי פישר טעה, הוא בעצמו מודה שהטיפול במחירי הדירות היה לא יעיל"
בפעם הבאה רצוי שבנק ישראל לא ימשיך להוריד את הריבית כאשר מחירי הדיור משתוללים", כך אמר אלכס ז'בז'ינסקי ביחס למדיניות הריבית של בנק ישראל ולנאומו של פרופ' סטנלי, סגן נשיא הפד היום בכנס בשטוקהולם, שבדיה.
ז'בז'ינסקי טוען כי מלבד התייחסות לנושאים שונים שקשורים למדיניות המוניטארית והמצב הכלכלי בעולם, התייחס פישר לנושא של היציבות הפיננסית ולטיפול בעליית המחירים בשוק הדיור.

"בפרט הקדיש הנגיד הקודם מספר מלים למסקנות שלו מהטיפול של בנק ישראל בעליות המחירים בשוק הדיור הישראלי. לפי דעתו של פישר, כנראה שבנק ישראל היה צריך לפעול בצורה יותר אגרסיבית להטלת מגבלות על שוק הדיור. כפי שנאמר ע"י פישר, חלק מהצעדים לא היו יעילים וחלקם היו יעילים רק במידה מוגבלת".

ז'בז'ינסקי מותח ביקורת וטוען כי הניסיון שמצטבר בישראל מראה שנקיטת צעדי המדיניות מאקרו יציבותיים, כמו שנקט בנק ישראל כדי לעצור עלייה במחירי הדירות, די מורכבת ולא כל כך יעילה.

לכתבה המלאה בביזפורטל...

ציפיות הריבית vs מה שוות הערכות הקבלנים

תחזית הריבית לפי הפד', קרן המטבע והשוק: <<קישור>>

The Federal Open Market Committee (FOMC), a committee within the Federal Reserve System (the Fed), is charged underUnited States law with overseeing the nation's open market operations (i.e., the Fed's buying and selling of United States Treasury securities

אבל חכו חכו, אנו יודעים מה יגידו נפגעי שרון עידן, כבר 5 שנים אתם אומרים את זה, למה הקשבתי לכם?? הריבית לא תעלה, אתם הוזים בלה בלה בלה.
בעצם לא, יגידו:  רק ב 2017 נגיע ל 3% ? עד אז כבר יכולתי לקנות ולמכור 3 דירות....
תשובתנו: אתם צודקים! רוצו וקנו משכנתא, רצוי שתיים וגדולות. שלא תצטערו שוב ב 2017.
ובנוסף, הסטורית, ריבית בנק ישראל גבוהה יותר מריבית ארה"ב, כיום רק ב 0.5%, אך בימים אחרים גם ב 1-2%.

ומנגד, פמפמן בדימוס מר מרמור, שינה תקליט ואומר את מה שכולם חושבים, תחזיות בעלי אינטרס אינן שוות כלום, אם הקבלנים כה בטוחים שהמחירים יעלו כה חזק אז הם היו רצים לבנות יותר ומהר יותר.