יום ראשון, 13 ביולי 2014

ואלו הם חדשות הנדל"ן

עוד לפני "צוק איתן": המכירות של הקבלנים באשקלון ובבאר שבע בשפל
היקפי רכישת הדירות בערי הדרום נמצאים בירידה ■ הסיבה לכך נעוצה לא רק בבעיות הביטחוניות באזור ומבצע צוק איתן ■ קידום חוק מע"מ אפס 
של שר האוצר וירידה במספר העסקות שמאפיינות את כלל חלקי המדינה מתחילת השנה הם הסיבות העיקריות לצמצום היקף רכישת הנדל"ן בדרום

שפל בשוק היוקרה: באפריל לא נרשמה אף עסקה ביותר מ-10 מיליון שקל
עם מספר קטן מאוד של עסקות, שרובן ככולן התמקדו בתל אביב, השליש הראשון של 2014 היה הדל ביותר שנרשם בשנים האחרונות בשוק היוקרה ■ רק 15 דירות נמכרו ביותר מ-10 מיליון שקל


אושרה תוכנית מחיר מטרה: תחול על דירות בשווי של עד שני מיליון שקל
בחודש אוגוסט צפויים להתפרסם ראשוני המכרזים, שיקבעו את מחירן הסופי של הדירות על 80% ממחיר השוק ■ ברגע האחרון הוחלט: גם קבוצות רכישה ועמותות יוכלו להתמודד במכרזים


בנצי ליברמן: "בשלוש השנים הקרובות יהיו 147 אלף דירות חדשות"
ליברמן הדגיש כי בשנת 2013 עמדה הרשות בכל יעדי הממשלה, "לוקח זמן לשנות את הדנ"א הארגוני של ארגון הפועל כבר 60 שנה. פעולות שהוצאנו למיקור חוץ, אנו מרוצים מאד מהן אך חלק מהפעולות נשארו בתוך הרשות, כ"ירושה" של הסכם-קיבוצי עם העובדים המשאיר חלק מפעולות הרשות אצלה. כדי לעמוד במטלות שלנו – אנו זקוקים לעובדים נוספים, וארגון איננו נמדד במספר עובדיו אלא בעמידתו במטרות וביעדים".


קבלנים בדרום: "יש עצירה מוחלטת במכירת דירות" - מה יקרה בהמשך?
מתקפת הטילים בדרום בימים האחרונים הביאה לירידה נוספת בביקושים לדירות בדרום. "בעקבות המבצע יתקשו לתקצב את 0% מע"מ"

יום רביעי, 9 ביולי 2014

היום בכנסת: 0% מעמ מגיע לוועדת הכספים

גלאון: איך אתם מביאים הצעת חוק שיועמ"ש הכנסת קבע שאינה חוקתית? חנין: אולי תזמנו את היועמ"ש?
קבינט הדיור הוציא סדרה של תכניות. מחיר מטרה וכו'. סתיו שפיר: איך אפשר להציג תכניות שלא בוצעו?



יום שני, 7 ביולי 2014

ביזפורטל:בנק ישראל מחשב: כך תתייקר המשכנתא שלכם ברגע שהריבית תעלה ב-2.5%

"מחירי הדירות עלו 60% ריאלית מ-2008 - סכנה לבנקים במידה ותחול תפנית חדה ומהירה בשוק הדיור והמחירים יתחילו לרדת"
מאז שפרץ המשבר הפיננסי העולמי של 2008 צמח החוב של משקי הבית בישראל ב-55%, ובמארס 2014 הוא הגיע ל-412 מיליארדי שקל, כך עולה מפרסום
עיקר הגידול ביתרת החוב נבע מהאשראי לדיור שמהווה בתום 2013 כ-70% מיתרת החוב של משקי הבית בישראל. במקביל לעלייה המהירה באשראי לדיור עלו גם מחירי הדירות ב-60% ריאלית מ-2008. התפתחות זו חושפת את הבנקים המלווים לסיכון שתחול תפנית חדה ומהירה בשוק הדיור ומחירי הדיור יתחילו לרדת, בפרט אם התפנית תלווה בעליית
ריבית ו/או במיתון ופגיעה בהכנסות הלווים. מנגד, מסבירים בבנק ישראל מסוף 2007 החוב של משקי הבית ביחס לתוצר עלה אך במעט ואילו ביחס להכנסה הפנויה הוא לא השתנה, עקב גידול בתוצר ובהכנסה הפנויה, והוא נמוך משמעותית מהנתון המקביל ברוב המדינות המפותחות.

הסכנה הגדולה - עלייה באבטלה
גידול שנתי ממוצע של 22% באשראי לדיור מצד המוסדיים
  
לכתבה המלאה בביזפורטל...

יום ראשון, 6 ביולי 2014

איך עובד מע"מ 0 או – יאיר לפיד תותח


כולנו מחכים די בדריכות לתוכנית מע"מ 0 שתתחיל לפעול בקרוב, יש לה התנגדות מחוף לחוף, קוראים לה פופוליסטית ומשמיצים את לפיד, אומרים שהוא רוצה לגזור קופון פוליטי וכו'....
שתיקת הכבשים
אבל אני ממש לא רוצה להתווכח האם כל זה נכון או לא...
אני רוצה לגעת רק בנושא אחד, נושא המחיר. האם תוכנית מע"מ 0 יכולה לגרום לעליית מחירים?
ובכן,לדעתי אין אפשרות כזו. תוכנית מע"מ 0 אינה יכולה לגרום לעליית מחיר, והנה ההסבר.
הכל מתחיל ונגמר בשיטת התמחור הקובעת איזו דירה נכללת בהטבת מע"מ 0 ואיזו לא.
כולם מכירים את הרף העיקרי של 1.6 מליון שח (וגם את הרף של 950 אלף אבל אותו נעזב כאן, לצורך הפשטות של הדיון), אבל פחות מכירים את מגבלת המחיר האזורית, עפ"י מחיר ממוצע למטר.
אז ככה – בכל עיר ואזור בתוך העיר (גוש, שכונה, לא משנה) עומד להיקבע מחיר מרבי למ"ר עבור דירות "שרוצות" להיות כלולות בהטבת מע"מ 0. והממוצע הזה יחושב עפ"י עסקאות שבוצעו בשנתיים האחרונות, כך פורסם.

בואו ניקח דוגמה מספרית. נניח בשכונה מסוימת בוצעו 100 עסקאות בשנה שחלפה ו-100 עסקאות בשנה שקדמה לה. נניח שהמחיר למ"ר בשנה שחלפה היה 15,000 ובשנה שקדמה לה – 14,000. ההבדל בין השנים מבטא עליה של כ-7% בין השנים. משהו שנראה הגיוני, נכון?
במקרה זה השמאי הממשלתי יקבע מחיר מרבי של 14,500 שח למ"ר כדי להיכלל בהטבת מע"מ 0, נכון?
אבל רגע רגע... הקבלנים רוצים למכור היום דירה כזו כ- 15,000 שח למ"ר, ואולי גם ביותר, כי.... המחירים כל הזמן עולים....
ניקח למשל דירה לדוגמה, של 100 מ"ר. הקבלן תכנן לבקש עבורה סכום של 1.5 מליון שח, או קצת יותר, ואילו השמאי הממשלתי קובע רף מרבי של 1.45 מליון שח בלבד.
מבחינת הקבלן מדובר בהנחה של כ- 4% לעומת המחיר שתכנן לבקש, או אפילו כ- 5% אם תכנן העלאת מחיר קטנה.

ו.... זהו! זה כל הסיפור חברים. כאן נמצאת ההתנגדות של הקבלנים, כאן ולא בשום מקום אחר. וזה משהו שלא פורסם ולא דובר. זו ירידת המחירים שיאיר לפיד דורש מהקבלנים, לכאן הוא כיוון בדבריו כל הזמן. יש כאן דרישה ברורה מן הקבלנים להוזיל את מחיריהם המתוכננים בכ-5%.
הרי ללא הגבלה זו ברור שמחירי כל הדירות היו מתרוממים לכיוון הרף של 1.6 מליון שח, וכך הקבלנים היו גורפים בצורה קלה חלק משמעותי מן ההטבה. אבל הרף האזורי, לא רק שלא מאפשר להם לייקר את המחיר, אלא דורש מהם לתת הנחה מיידית של 5% על המחיר שתכננו על סמך העבר.
ועכשיו מגיע רגע השיא של המחזה, שערו בנפשכם, אלפי דירות חדשות, וקבלנים שמפרסמים אותן למכירה. הקבלן, באופן טבעי, לא מעוניין לתת הנחה על הדירה שהוא מוכר, אבל ללא הנחת 5% הדירה לא תהיה כלולה בהטבת מע"מ 0, ולכן איש לא יוכל להנות מהטבת מע"מ 0 עבור דירה זו.
הרוכשים הפוטנציאליים של דירה זו, יהיו אולי מוכנים לוותר על הנחת ה-5% כדי שיוכלו להנות מהטבת המע"מ המשמעותית הרבה יותר (כ-15% הנחה), אבל לא יוכלו לעשות דבר... כי הדירה אינה בטווח ההטבה... היא מעל הרף המקומי שנקבע ע"י השמאי הממשלתי...
איזה לחץ אדיר על הקבלנים, פשוט מדהים, הקבלן צריך לתת 5% הנחה כדי לאפשר הנחה (נוספת) של כ- 15% עבור הקונים הפוטנציאליים.

אז מה יקרה?? זו שאלת השאלות... והנה תאור הקרב הצפוי
בפינה הימנית, קבלנים, מחזיקים באלפי דירות רלוונטיות, אך נדרשים לתת הנחה של כ-5% כדי להכנס לטווח האטרקטיבי, הם מגיעים לקרב בלי הרבה חמצן, אחרי חודשים של ירידה משמעותית במכירות. הם מתים למכור, אבל מאד לא רוצים לתת הנחה של 5%... אבל בעצם למה שלא יתנו את ההנחה? הרי לארגון "חבר" הם נותנים הנחה גדולה אפילו יותר... נכון?

ובפינה השמאלית, אנחנו, הממתינים למחיר השפוי. אנחנו ממתינים כבר הרבה זמן.
האם נכנע? האם נרכוש את הדירה ב- 1.5 מליון שח? אנחנו יודעים שאם הקבלן מיישר קו ל- 1.45 מליון שח, אז אנחנו מקבלים את המע"מ חזרה! כלומר מקבלים מחיר אפקטיבי של 1.23 מליון שח. מדובר בהפרש של 270,000 שח.
בואו נשאר עם השאלה הזו, האם הקבלן יוותר על 50,000 שח כדי שאנחנו נהנה מהטבה נוספת של 220,000?
ואם לא? אם כל הקבלנים לא יורידו את המחיר? מה יקרה אז? התשובה – שום דבר.
אף אחד לא יקבל את הטבת המע"מ, ולכן היא לא תעלה כלום לקופת המדינה. פשוט לא יקרה דבר.
ואותו "קפיץ מתוח" ו-"זינוק נחשולי" עליו מדבר בובליל מ-"בוני הארץ" כמובן שלא יקרה והוא סתם איום מטופש, כי ברור לכולם שהמחירים בישראל כבר לא יכולים לעלות, לא משנה מה יקרה. הכסף נגמר.

יום חמישי, 3 ביולי 2014

עלייה חדה בכמות הדירות החדשות למכירה וברמת הסיכון בשוק ההון

ע"פ נתוני הלמ"ס
בסוף מאי 2014 כ-26K דירות חדשות נותרו למכירה, כ-%17.5 יותר מאשר בסוף מאי 2013.
לאחר שנתיים בהן עמדה כמות הדירות למכירה ביוזמה פרטית על כ-17K (ויסות היצע?) , עלתה הכמות מתחילת השנה לכ- 19K, עלייה של 12%.

ע"פ אתר "כאן בונים", 115K דירות בבנייה, נכון להיום.
ע"פ הלמ"ס, נכון לסוף רבעון 1,  מספר הדירות בבנייה פעילה הסתכם בסוף מרס 2014 ב-93.3K דירות לערך. זהו המספר הגבוה ביותר של דירות בבנייה פעילה שנרשם  מאז סוף שנת 1997.


צפוי שעקב העלייה בדירות למכירה, הקבלנים יצמצמו התחלות בנייה, מצד שני, עליהם להיות מוכנים להתנפלות בספטמבר  עקב הפטור ממע"מ.
גם זה וגם זה לא יעזרו להם הרבה כשהריבית תעלה והמיתון יעמיק.
בועת ההייטק השנייה בעולם על סף פקיעה, כשהריבית בארה"ב תעלה בשנה הבאה (מישהו זוכר מה צופה בנק ישראל במקרה של משבר דמוי 2000?)
Evidence that the Tech sector is in a Massive Bubble. Companies with no revenue at all are  Highly valued
<Link>

שמואל האוזר, יו"ר הרשות לני"ע:
"המכפיל בבורסה - כמו לפני המפולות ב-2008 ו-2000.  עליית ריבית, שתבוא במוקדם או במאוחר, תביא להפסדים גבוהים לכלל המשקיעים הפרטיים והמוסדיים, והיא תהיה מאוד כואבת לכולנו" <קישור>

כולנו? ז"א כל מי שמושקע עמוק בנדל"ן או בבורסה או עמוק בחובות בשביל הנ"ל.


האם נצליח גם הפעם להמלט מהמשבר העולמי כמו ב 2008? אז הריבית הנמוכה דחתה את המשבר, ושלחה את כולם לנדל"ן ולהגדלת חובות משמעותית, הפעם הריבית כבר ברצפה, ניתן להדפיס כסף כמו ב QE, אבל כשכולם כבר עמוק בנדל"ן ובחובות, אז אפקט QE מקומי יהיה מוגבל, כמו שבארה"ב ההתאוששות מהמשבר לקחה שנים למרות ה QE.

בברכת
שלא נשתה מי ים
ונתרחק מחובות לעולם
שמעון חש

יום ראשון, 29 ביוני 2014

מיליארדר אמריקאי: הקלשונים בדרך

"לחבריי הזיליונרים: תתכוננו לקלשונים; ארה"ב לא קפיטליסטית - היא פיאודלית"

המיליארדר ניק הנאואר, יזם וממשקיעיה הראשונים של אמזון, טוען כי אי השוויון הורס את הכלכלה החופשית ויביא להתקוממות המונים ■ "אני לא הכי חכם בעולם ולא החרוץ ביותר ובכל זאת גרפתי סכומים מתועבים של כסף".
להמשך הכתבה בדה-מרקר: <קישור>

תחליפו את "ארה"ב" בכתבה ב"ישראל" , והכתבה תתאים כמו כפפה גם לארצנו.
הקלשונים בדרך.