יום רביעי, 19 ביוני 2013

הוא בורח אחרי שהוא הפסיד בכל החזיתות

סטנלי פישר מפסיד את המלחמה בספקולנטים לא רק בזירת הנדל"ן
אפקט הורדת הריבית של 0.5% וקניית דולרים התפוגג כלא היה,ובנק ישראל נשאר עם הפסד של מע ל-17 מליארד דולר.
הייתכן שהורדות הריבית נועדו להמריץ את שוק הנדל"ן ולספוג את שיא גמרי בנייה של 2013?
בזמן שלהורדות הריבית של פישר לא הייתה השפעה על שוק המט"ח המקומי, גרף מחירי הדירות הפגין קורלציה מדוייקת ,וזינק בשיעור של 10.5% (ע"פ הלמ"ס) בשנה החולפת כתגובה להורדו הריבית האגרסיבית שהחלה עוד בתופת המחאה החברתית




כלכלה אמיתי :תיאטרון הבובות של הנגיד פישר
נגיד בנק ישראל הוא האיש הכל יכול במדינת ישראל. על פי חוק בנק ישראל איש אינו יכול לערער או לשנות את החלטותיו כולל הממשלה ובית המשפט, אלא אם עבר עבירה פלילית. הוא זה שמחליט באופן בלעדי מה תהיה הריבית במדינה, האם תהיה בועת נדל"ן ,בכמה הכסף שלנו יאבד מערכו ומה יהיה יוקר המחיה בארץ. בכנס של הבורסה בלונדון בשבוע שעבר,הנגיד פישר דווקא טען שלא הוא קובע ,אלא זאת בכלל וועדה שעושה זאת. האמנם? הנה כמה פרטים על הועדה של פישר.

נגיד בנק ישראל היוצא דיבר בכנס של הבורסה בלונדון ואמר בין השאר את הדברים הבאים:
 "תמיד אומרים שפישר הוא זה שמוריד את הריבית. ובכן, אני לא מחליט לבד. ההחלטה להוריד את הריבית במאי, למשל, לא היתה בלעדית שלי. מחליטים על הנושאים הללו במסגרת הוועדה המוניטרית, שכוללת עוד 6 אנשים, וכמעט תמיד יש דעת מיעוט. כאשר דנו בהורדת הריבית האחרונה הקולות היו מפוצלים. לא רציתי להוריד את הריבית במכה אחת. לשמחתי, רוב בוועדה תמך בהחלטה להוריד את הריבית, אבל הריבית לא היתה יורדת אם הייתי בדעת מיעוט."

האם הנגיד יכול להיות בדעת מיעוט כפי שהוא טוען? תיאורטית כן ,מעשית הסיכוי לכך שקול לכך שדעתו של האייתוללה חמינאי תהיה דעת מיעוט בקרב חברי הממשלה החדשה שתקום באיראן. הנה ההסבר:
בסוף 2011 דחף הנגיד ליישום חוק בנק ישראל החדש שאת רובו יזם בעצמו. עם יישומו של החוק הוחלט שועדה מוניטרית תקבע את המדיניות המוניטרית במדינה, במקום שהנגיד יעשה זאת לבדו. הועדה על פי החוק מורכבת משלושה נציגי ציבור , הנגיד עצמו ועוד שני עובדי בנק ישראל הכפופים לנגיד. על פניו נראה לכאורה הוגן ודמוקרטי: במקום אדם אחד שקובע ,קיבלנו ועדה שחצי מהחבריה נציגי ציבור והחצי השני חברים בגוף מקצועי. מסתבר שהמציאות קצת שונה:
כולנו יכולים להניח שעובדים הכפופים לבוס של בנק ישראל ,ושעתידם תלוי בו, אף פעם לא יצביעו נגד דעתו. לדוגמא: אחת מחברות הועדה היא למשל ד"ר קרנית פלוג ,המשמשת המשנה לפישר, שזקוקה גם לתמיכתו של פישר כדי להחליפו.   כך באופן אוטומטי יהיו בוועדה תמיד שלושה קולות בעד דעת הנגיד (הנגיד עצמו והשניים הכפופים לו). השאלה מה קורה במצב שנציגי הציבור יתנגדו לדעת הנגיד? אז יהיה מצב של שיוויון 3 מול 3 בהצבעות הועדה, כפי שקרה במאי האחרון.  מה עושים במצב כזה?
מסתבר שפישר דאג להוסיף עוד סעיף קטן בחוק, בו הוא קובע כי קולו של הנגיד במקרה של שיוויון הוא זה שיכריע .כך למעשה תמיד לדעתו של פישר תהיה רוב בועדה.

אז כן פישר צודק הוא יכול להיות בדעת מיעוט אך הסיכוי לכך שקול לסיכוי שעובד במשרה נחשקת עם משכורת גבוהה ימרה את פיו של הבוס שלו. ואגב, בוודאי לא תתפלאו לגלות שלא היתה החלטה אחת עד היום בועדה המוניטרית שהנגיד היה בה במיעוט. כמה מפתיע.

יום שלישי, 18 ביוני 2013

המשכנתא חונקת? עוד ועוד גזרות בדרך

דה מרקר: התשלומים לבתי הספר יזנקו עד 3,000 שקל בשנה
התשלום המרבי לתלמידים בבתי הספר היסודיים יהיה 2,000 שקל בשנה, בחטיבות הביניים עד 2,500 שקל בשנה ובתיכונים עד כ-3,000 שקל בשנה ■ משרד החינוך: הסיבה להתייקרות היא עלייה בערך שעת הלימוד - בעיקר עקב הסכמי השכר עם המורים
הגידול בתשלומי ההורים אושר בעקבות החלטת המשרד לייקר את תעריפי תוכנית הלימודים הנוספת ‏(תל”ן‏) - שעות לימוד הממומנות בידי ההורים וניתנות לתלמידים מעבר לתוכנית הלימודים הבסיסית. לפיכך, רק בבתי ספר שבהם ההורים מממנים שעות אלה תשלומי ההורים יעלו. 
בפועל, הורים רבים קיבלו מבתי הספר דרישה לתשלום גבוה בהרבה מזה שאישר משרד החינוך. ל’, אם לתלמיד שעולה לכיתה ז’, קיבלה דרישת תשלום של כ-5,000 שקל לשנת הלימודים הבאה. הורים לתלמידים באחד התיכונים הפרטיים נדרשו לשלם כ-15 אלף שקל על שנת הלימודים הבאה. בתי הספר דורשים מההורים תשלומים החורגים מהמותר במיוחד בסעיפי התל”ן ובסעיף רכישת שירותים מרצון.

להמשך הכתבה בדה מרקר....

תמצית כלכלת החוב: מדהים לגלות, רוב הכסף הולך לכיסוי חובות במקום לרווחת הציבור

יום שני, 17 ביוני 2013

אני לא יודע מתי הבועה תתפוצץ, אבל אספר לכם מה אני עושה בינתיים

אשתי ואני מכניסים נטו לחודש 25-26 אלף ש"ח
מכתבי קוראים
יחד עם זאת, אין לנו כוונה לקנות דירה בשיא בועה ובוודאי שלא לקחת משכנתא מטורפת.
יתרה מכך. אנחנו עובדים 50 שעות בשבוע בערך, כל אחד, עבור המשכורות היפות שלנו (ביחס לאוכלוסיה), אבל גם איתן בלי עזרה מההורים אי אפשר לחיות ברווחה כשיש שני ילדים קטנים. לא מתלוננים, מתפרנסים בכבוד, אבל רבאק אנחנו מגרדים את העשירון העליון. הגיוני שכל נופש של סופ"ש בארץ יעביר אותנו למינוס חודשי?


אנחנו יודעים שכל גיחה לבית מלון בארץ אנחנו משלמים פי שתיים מבטורקיה/יוון/קפריסין.
אנחנו יודעים שכל ביקור בסופר אנחנו משלמים פרמייה מיותרת לדנקנר/שטראוס/תנובה.
אנחנו יודעים שאם נקנה אוטו (נוסעים באוטו אחד בן 12. תודה) נשלם פרמייה מיותרת לשחר/תשובה/מדינת ישראל.
אנחנו יודעים שאם נקנה בקניון נשלם פרמייה מיותרת לעזריאלי/עופר והרשתות שקורעות אותנו במחירים כפולים ומשולשים מבחו"ל.
אז מה אנחנו עושים?

קונים מעטטטט

לא נכנסים כמעט לסופר. פעם בשבועיים סופר וכל השאר משלימים קוטג'/גבינה 5%/חלב/לחם/ביצים במכולת. גם לא העשרנו את דנקנר ונתנו לו הזדמנות לדחוף לנו "מבצעים", וגם עזרנו לעסק קטן.
אין מעדניה, אין מילקי, פעם היינו קונים בשרים וגבינות מסריחות. אין יותר. גבינה 5% ושוקולד פרה לילדים.
שוקו יוטבתה פעם רץ אצלנו. אנחנו יכולים לקנות בסופר חופשי אבל קונים רק אבקת שוקו.
אנטריקוט? מקסימום פסטרמה. וגם זה כמעט ולא.
אין נופש, אין אוטו, לא קונים מוצרי חשמל מיותרים.
מסעדה? פעם בחודש.

סרט? פעם ב...
אנחנו עובדים קשה בשביל כל שקל ולא מוכנים לתרום כלום לפירמידות.
זה ככה כבר מספר חודשים, אנחנו חוסכים לא רע ותודה לאל לא חסר כלום. כל עוד המשפחה אוהבת, אנחנו לא חייבים שום דבר לאף אחד - אנחנו חיים בכיף. מה שחשוב זה לא הבית זה מה שיש בתוך הבית.
וסיפור קטן לסיום - בשבת היה יומולדת לחבר של בתי מהגן. המשפחה המארחת הזמינה את כל החברים למשחקייה, אך כל מי שרצה להביא גם אח/אחות - נאלץ לשלם עליו בנפרד.
באה משפחה שקנתה דירה ב- 2.5 מיליון ש"ח. דירת גן. שכנים שלי. כל הבניין מקנה בגינה הענקית שלהם (איזה 250 מ"ר רק גינה).

הביאו את שני האחים של החבר מהגן. כשגילו שצריך לשלם עליהם 35 ש"ח לראש, בישרו לשני הקטנטנים המסכנים שהם חוזרים הביתה עם אבא ורק החבר של חתן השמחה ייכנס.
מיליונרים בלי 70 ש"ח לשים על הילדים שיהנו.
לדעתי מתמצת את הטירוף שאנחנו חיים בו.
בהצלחה לכולם

לעוד כתבות בנושא צרכנות נבונה:

נתוני כניסה לאתר כמדד למצבו של השוק

משהו מתרחש מתחת לפני השטח
על השאלה שלי ענה Roey Lehman מדף הפייסבוק:
הריבית הריאלית על משכנתאות וחסכונות בארה"ב מתחילה לעלות (לא הריבית של ה"פד").
יש חששות שהדבר יפיל את שווי האג"חים וגם את בועות הנכסים שצצו מסביב לעולם. יש מספר רב של כתבות בנושא מהימים האחרונים.

How would you like a deal where you get to take on a meaningful risk of losing money for a whopping 2 percent annual return?
The rise in interest rates, shown on the right, as Wall Street aflutter (Bloomberg)
 

יום ראשון, 16 ביוני 2013

קונים בלחץ: היקף נטילת המשכנתאות במאי היה כמעט חסר תקדים בהיסטוריה של מדינת ישראל - 5.6 מיליארד שקל

ביזפורטל: מדובר בגידול דרמטי לעומת הממוצע מתחילת השנה שעמד על פחות מ-4 מיליארד שקלים
שוק המשכנתאות חוזר לשבור שיאים – לפי נתוני בנק ישראל , היקף המשכנתאות לחודש מאי הסתכם ב-5.645 מיליארד שקל, גידול של 47.3% בהשוואה לנתוני חודש אפריל.הגידול בהיקף המשכנתאות נובע ככל הנראה מהקדמת רכישת דירות מקבלן שהתבצעה בחודש מאי, כתוצאה מהעלאת המע"מ בשיעור של 1% כחלק מתוכנית הגזירות של האוצר לצמצום הגירעון.

מדובר בנתון הגבוה מהערכות של מומחים בשוק הנדל"ן שצפו שהיקף המשכנתאות יסתכם ב-5.4 מיליארד שקל.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, מסר: "בנק ישראל ממשיך בשיטתיות להתנער מכל מחויבות או אחריות לנעשה בשוק הדיור בשנתיים האחרונות. האשם התורן החודש הוא עליית שיעור המע"מ באחוז. משום מה, על פי בנק ישראל, לריבית במשק, שנמצאת ברמה נמוכה עד אפסית, אין שום קשר לעניין. אין ספק שהפחתות הריבית האחרונות תדלקו את שוק הנדל"ן לפחות כמו עליית המע"מ, אם לא יותר. כל הפחתת
ריבית בשיעור של רבע אחוז - כמוה כ-4% הוזלה במרכיב המשכנתא הניטלת ל-25 שנה - כ-2% הפחתה במחיר הדירה המשולמת במשך 25 שנה. לכן אין פלא שאנו עדים להסתערות הציבור על הדירות ושוק המשכנתאות כפועל יוצא מזה."

לכתבה המלאה בביזפורטל....


בטא בורסה: אחת ולתמיד האם יש בועת נדלן בישראל

איך יודעים מתי נוצרת בועה בנדלן? מה הפרמטרים להיווצרות בועה?
הדיון הכי סוער בארץ בשנים האחרונות עולה על שולחן הניתוחים של בטא בורסה, והתשובה מוחצת.
 נבחן את הסוגיה המורכבת הזו מכמה זויות.


1. הגדרה יבשה
בועת נדלן מוגדרת כעליה חדה ומתמשכת במחירי נכסי מקרקעין מעל לשווי הפנדומנטלי שלהן ובצורה לא פרופורציונלית להתפתחות המשק והשכר הממוצע.
מחירי הדירות עלו ב 9.1% ריאלית ב-12 החודשים האחרונים שנמדדו (מרץ 12'- פברואר 13')
מתחילת גל העליות ב 2007 זינקו מחירי הדירות בכ 75% (נומינלית) בעוד השכר הממוצע בתקופה זו נותר ללא שינוי (למעשה ירד בכ 0.3%)

בהיבט הראשון, הקר והפשוט ביותר התשובה היא חד משמעית שהמצב הנתון עונה במדויק על הגדרת בועת נדלן,
מחירי הנדלן במגמה חדה ומתמשכת של עליות מחירים, בצורה לא פרופורציונלית לשכר הממוצע במשק וללא קורלציה להתפתחות המשק
(לא המקומי ובוודאי שלא הגלובלי).

2.מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה (שכר ממוצע במשק מול מחיר דירה ממוצעת)
בישראל נדרשות 135 משכורות לרכישת דירה, כלומר אם נקח משכורת ממוצעת של 9000 שח ונפנה את כל הסכום לרכישת דירה,
ייקח לנו בממוצע 11 שנים ו-3 חודשים להגיע לסכום הנדרש. יש לציין שהמשכורת הממוצעת המפורסמת על ידי הלמס הינה משכורת ברוטו ולא נטו
מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה בעולם: כ 34 משכורות בשבדיה, כ 90 משכורות בצרפת, 60 משכורות בארה"ב וכ 50 משכורות בגרמניה
  • 2.א בהשוואה לעולם שוב עולה תמונה חד משמעית שמדובר בבועת נדלן ,ומה אם נשווה לבועות נדלן קודמות? בשיא הבועה בארהב, בשנת 2007 נדרשו כ 120 משכורות לרכישת דירה ביפן, באחת מבועות הנדלן הגדולות בהיסטוריה, נדרשו כ 140 משכורות לרכישת דירה
  • 2.ב גם בהשוואה לבועות עבר מהעולם עולה מסקנה חד משמעית שמדובר בבועת נדלן

3.יחס בין שכר הדירה למחיר הדיר
פער זה בא לשקף את כדאיות קנית הדירה להשקעה (היחס בין השכירות למחיר הדירה למעשה גוזר את התשואה המשתקפת של העיסקה)
בדוח שפירסם משרד השיכון ביוני 2013 נכתב:
"המשך עליית מחירי הדירות הוביל לפער ניכר של 25% לעומת השינוי במחירי שכר הדירה (מאז יולי 2009).פער זה משקף היבט נוסף להתפתחות חריגה במחירי הדירות"
מחקר שפרסם בנק ישראל ב 30.12.2010 מציין יחס זה כמוטיבציה.
כלומר ככל שהפער בין מחיר דירה למחיר השכירות גדל, המוטיבציה של הקונים צפויה לרדת (לא כלכלי לרכוש דירה). כשהגיון פשוט זה אינו מתרחש, ניתן לומר שהתנהגות הקונים אינה רציונלית ועליית המחירים בעלת סממנים בועתיים.
כבר בשנת 2010 הזהיר בנק ישראל מפער חריג ובלתי רציונלי בין מחירי השכירות למחירי הדיור, פער זה הלך והתרחב והגיע לשיאו ברבעון הראשון של 2013.
3.גם בהיבט זה ניתן לומר שעליית המחירים אינה רציונלית ובעלת סממנים של בועת נדלן


4.התפתחות שוק המשכנתאות ורמת המינוף של רוכשי הדירות
התפתחות שוק המשכנתאות באה להצביע האם מדובר בעליה ברמת החיים ובצמיחה אמיתית של המשק או שמא במינוף חריג ובלתי אחראי של הציבור.
החוב הריאלי של משקי בית לדיור זינק בכ 32% משנת 2009 ועומד כעת על כ 274 מליארד שח ביחס לכ 209 מליארד בשנת 2009.
שיעור ההלוואות שניתנו לרכישת דירת מגורים הסתכם בכ-15.7 מיליארד ש"ח, בשליש הראשון של 2013, גבוה בכ-26% מהתקופה המקבילה אשתקד
זאת למרות מספר צעדים מרסנים ומגבילים מצידו של בנק ישראל.
4.גם בהיבט זה נראה שמדובר בבועת נדלן, בתקופה ובה יוקר המחיה עולה, ומיסים חריגים מוטלים על הציבור היקף המשכנתאות מעלה חשש אמיתי
לאי עמידה בהחזרים ובמיוחד במידה והריבית תעלה (נזכיר שכעת סביבת הריביות נמוכה בהיבט היסטורי והסבירות שתעלה בשנים הבאות גדול מאוד)

5.זהות הרוכשים
שוק הדיור מתחלק ל-3 קבוצות עיקריות, זוגות צעירים (קניית דירה ראשונה), משפרי דיור ומשקיעים.
משפרי הדיור אינם צד בביקוש / הצע ולכן חשיבות קבוצה זו נמוכה מאוד בבואנו לבחון בועת נדלן
מקובל להניח שככל שאחוז הזוגות הצעירים גדל ואחוז המשקיעים קטן, מדובר בכסף "טיפש" שנכנס לשוק.
דוח מיוחד שפרסם הבוקר האוצר בשם "אורות אדומים" מצביע על זינוק של 38% במכירות דירות על ידי משקיעים לעומת זינוק של 26% בקניות דירה על ידי זוגות צעירים
גם היקף העסקאות מדאיג ומצביע על שיא של 11 שנה בכמות העיסקאות (כנראה ברקע לחשש ממיסוי הנדלן)

5.גם כאן ניתן לראות שכסף "חכם" מתחיל לצאת מהשוק ורמת הסיכון בתחום הנדלן גבוהה 


סיכום:
בבחינת שלל האינדיקטורים שהוצגו להערכתינו מדובר בבועת נדלן חמורה בישראל.
נדגיש כי לא עמדנו במאמר על הסיבות להיווצרות הבועה (ריבית נמוכה, חוסר בהצע וכו') אלא בחנו בצורה כלכלית קרה ופשוטה את רמת המחירים הנוכחית והאם היא מוצדקת פנדומנטלית והמסקנה שעלתה הינה חד משמעי
מרגע היווצרות בועה נדרש טריגר ליציאה של האויר מהבלון שנוצר, טריגר זה יכול להגיע מכמה כיוונים (עד שלא יגיע הטריגר המחירים עשויים להמשיך ולעלות)

1- עליית הריבית לאזור "נורמלי" קרי 3-5%
2- מיתון במשק / עליה בשיעור האבטלה
3- התדרדרות והסלמה במצב הביטוחני באופן קיצוני

=====================================================================
*אין לראות במאמר משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה בניירות ערך ו/או מכשירים פיננסיים אחרים.
המאמר  אינו מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכל העושה בהם שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד. לכותב אין רישיון ייעוץ השקעות והוא עשוי להחזיק ו/או לסחור בניירות הערך והנכסים הפיננסים שהוזכרו במאמר.